전세사기 피하는 법, 계약 전에 확인할 7가지 (특약 필수)

마지막 업데이트 2026년 9월 9일 · 법령이나 제도가 바뀌면 이 글도 함께 고칩니다.

전세사기를 당한 사람들이 특별히 어수룩해서 당한 게 아닙니다. 대부분 등기부등본도 뗐고, 확정일자도 받았고, 전입신고도 했습니다. 그런데도 보증금이 날아갔습니다.

이유는 하나입니다. 법이 세입자를 지켜주는 시점과, 집주인이 빚을 낼 수 있는 시점 사이에 하루짜리 틈이 있습니다. 전세사기는 대부분 그 틈에서 일어납니다.

그래서 이 글은 「등기부등본 보세요」 같은 목록부터 시작하지 않습니다. 그 틈이 왜 생기는지부터 봅니다. 틈을 알면 나머지 확인 항목은 저절로 이해가 됩니다.

전세사기는 「하루」 사이에 일어납니다

주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 조문을 그대로 옮기면 이렇습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

「그 다음 날부터」입니다. 이사하고 전입신고를 오늘 아침 9시에 마쳐도, 내 권리가 제3자에게 효력을 갖는 건 내일 0시입니다.

반면 근저당권은 다릅니다. 등기소에 접수되는 그 순간 효력이 생깁니다. 오늘 오후 3시에 접수하면 오늘 오후 3시부터입니다.

이 둘을 같은 날짜에 놓고 보면 이렇게 됩니다.

세입자는 아침에 돈을 다 냈고, 이사도 했고, 전입신고까지 했습니다. 그런데도 경매가 붙으면 은행이 먼저 가져갑니다. 이게 전세사기의 기본 구조입니다. 나머지 수법은 대부분 이 틈의 변형입니다.

해마다 바뀌지 않는 7가지

아래 일곱 가지는 법이 바뀌지 않는 한 그대로입니다. 숫자가 아니라 순서와 원리라서 몇 년이 지나도 유효합니다.

1. 등기부등본은 한 번이 아니라 세 번 뗍니다

대부분 계약 전에 한 번 떼고 끝냅니다. 그런데 위에서 본 것처럼 위험한 시점은 잔금일입니다.

등기부등본에는 「등기 접수 시각」이 아니라 접수 번호가 찍힙니다. 같은 날짜라면 접수번호가 빠른 쪽이 앞순위입니다. 잔금 다음 날 뗀 등본에 낯선 근저당이 있다면 그날 바로 움직여야 합니다.

2. 집주인의 세금 체납은 「부탁」이 아니라 「의무」입니다

세금 체납이 왜 무서우냐면, 국세와 지방세는 근저당보다도 앞서는 경우가 있기 때문입니다. 등기부등본에는 아무것도 안 뜨는데 경매에서 세금이 먼저 가져갑니다. 등기부만 보고 안심하면 안 되는 이유입니다.

많은 분들이 「집주인한테 어떻게 세금 얘기를 꺼내느냐」고 하시는데, 2023년 4월에 신설된 주택임대차보호법 제3조의7이 이 문제를 정리했습니다. 임차인의 권리가 아니라 임대인의 의무로 규정돼 있습니다.

즉 「보여주시면 좋겠습니다」가 아니라 「법에 임대인이 제시하게 돼 있습니다」라고 말하면 됩니다. 그래도 거부한다면, 그 거부 자체가 답입니다.

동의를 안 해줘도 방법이 있습니다. 국세징수법 제109조 제2항에 따라, 보증금이 1천만원을 넘는 계약을 이미 체결한 임차인은 임대인 동의 없이도 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 임대차 기간이 시작하는 날까지, 임차할 건물 소재지 관할이 아닌 아무 세무서에서나 됩니다. 다만 이때는 세무서장이 열람 사실을 임대인에게 통지합니다.

3. 건축물대장에서 위반건축물을 확인합니다

건축물대장 맨 위에 「위반건축물」 도장이 찍혀 있으면, 그 집은 HUG 전세보증금반환보증에 가입이 안 됩니다(아파트 제외). 보증이 안 되면 사고가 났을 때 기댈 곳이 없습니다.

흔한 경우가 옥탑방 증축, 근린생활시설을 방으로 쪼갠 이른바 「방 쪼개기」입니다. 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다. 계약서 쓰기 전에 1분이면 됩니다.

4. 계약서에 도장 찍는 사람이 진짜 주인인지 봅니다

등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인, 그리고 보증금을 보내는 계좌의 예금주가 전부 같은 이름이어야 합니다. 셋 중 하나라도 다르면 그 자리에서 멈춰야 합니다.

• 대리인이 나온 경우 — 위임장 + 인감증명서(3개월 이내) + 소유자 신분증 사본. 그리고 소유자에게 직접 전화해서 확인합니다. 대리인이 알려준 번호 말고, 등기부나 다른 경로로 확인한 번호로 겁니다
• 신탁등기가 있는 경우 — 등기부 갑구에 「신탁」이 보이면 소유자는 신탁회사입니다. 집주인이 아니라 신탁회사의 동의가 있어야 유효한 계약이 됩니다. 이걸 모르고 계약하면 세입자로 인정조차 안 됩니다
• 공동명의인 경우 — 지분 과반의 동의가 필요합니다. 한 명만 나와서 계약하면 나중에 다툼이 생깁니다

5. 전입신고·확정일자·실제 거주는 셋이 한 세트입니다

법이 요구하는 건 「주택의 인도」와 「주민등록」입니다. 인도는 실제로 그 집에 들어가 사는 것이고, 주민등록은 전입신고입니다. 확정일자는 여기에 우선변제권을 더해줍니다.

중요한 건 이 상태를 계속 유지해야 한다는 점입니다. 중간에 잠깐 다른 곳으로 전입신고를 옮기면 그 순간 순위가 사라지고, 다시 돌아와도 새로 매긴 날짜가 됩니다. 그 사이에 근저당이 잡혔다면 은행이 앞섭니다.

회사 기숙사 문제로, 자녀 학교 문제로 주소를 잠깐 옮기는 경우가 실제로 많습니다. 보증금이 걸려 있는 동안에는 절대 옮기지 않는 게 원칙입니다.

6. 다가구주택은 「나보다 앞선 세입자」를 셉니다

다세대(빌라)는 호수마다 등기가 따로 있어서 내 집의 근저당만 보면 됩니다. 그런데 다가구주택은 건물 전체가 등기 하나입니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 나보다 앞순위입니다.

등기부등본에는 이 금액이 한 푼도 안 나옵니다. 그래서 다가구는 반드시 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다. 임대인의 동의를 받아 주민센터나 등기소에서 열람할 수 있고, 이것 역시 제3조의7 제1호가 임대인에게 요구하는 항목입니다.

계산은 단순합니다. 내 앞 세입자들의 보증금 합계 + 근저당 + 내 보증금이 집값을 넘으면, 경매가 붙었을 때 뒤쪽 사람은 못 받습니다.

7. 특약은 계약서에 씁니다. 말로 한 건 없는 겁니다

「잔금 전까지 대출 안 받겠다」는 말을 중개사 앞에서 들었어도, 계약서에 없으면 나중에 증명할 수 없습니다. 특약란은 비워두라고 있는 칸이 아닙니다.

계약서 특약에 넣을 문구

그대로 옮겨 쓰셔도 됩니다. 중개사가 「이런 건 원래 안 넣는다」고 하면, 넣어주는 다른 매물을 찾는 편이 낫습니다.

1. 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 저당권, 근저당권,
   전세권, 신탁 등 임차인의 권리를 해할 수 있는 어떠한 권리도
   설정하지 아니한다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수
   있고, 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.

2. 임대인은 계약 체결 시점 기준으로 국세 및 지방세 체납이 없음을
   확인하며, 임차인의 요구 시 납세증명서를 제출한다. 사실과 다를
   경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환받는다.

3. 본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 전제로 하며,
   임대인의 사유로 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고
   임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

4. 임대인은 잔금일까지 본 주택의 소유권을 제3자에게 이전하지
   아니한다.

5. 등기부등본상 권리관계는 잔금 지급일 기준으로 하며, 계약일
   이후 발생한 권리사항에 대한 책임은 임대인이 부담한다.

3번은 특히 중요합니다. 보증 가입이 거절되는 집은 그 자체로 위험 신호입니다. HUG가 심사해서 안 된다고 한 집을, 개인이 보고 괜찮다고 판단할 근거는 없습니다.

2026년 기준 숫자

여기서부터는 해마다 바뀌는 숫자입니다. 계약 직전에 한 번 더 확인하시는 게 좋습니다.

HUG 전세보증금반환보증 가입 조건

「126% 룰」이 무슨 뜻인가

빌라 전세를 알아보면 「공시가격의 126%」라는 말을 자주 듣습니다. 이 숫자는 따로 정해진 게 아니라 두 숫자를 곱한 결과입니다.

연립·다세대의 경우 시세가 없으면 HUG는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 여기에 담보인정비율 90%를 곱합니다.

공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%

예) 공시가격 2억원인 빌라
    주택가격 = 2억 × 1.4 = 2억 8,000만원
    보증한도 = 2억 8,000만원 × 0.9 = 2억 5,200만원
    → 보증금 2억 5,200만원까지 가입 가능
    → 근저당 5,000만원이 있으면 2억 200만원까지

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 확인할 수 있습니다. 아파트·오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저 적용되고, 시세가 없을 때 이 공시가격 방식으로 내려갑니다.

계약하려는 보증금이 이 금액을 넘는다면, 보증에 못 들어간다는 뜻이고 동시에 시세보다 비싸게 들어간다는 뜻입니다. 이른바 깡통전세를 걸러내는 가장 빠른 계산입니다.

최우선변제 — 최악의 경우 건지는 금액

보증금이 아래 기준 이하인 소액임차인은, 순위와 상관없이 일정 금액을 먼저 받습니다. 단 경매 신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고, 주택가액의 1/2 한도 안에서만 나옵니다.

전세 보증금 대부분은 이 기준을 훌쩍 넘습니다. 최우선변제는 안전망이 아니라 마지막 부스러기라고 보는 게 맞습니다. 여기에 기대는 순간 이미 늦습니다.

이 집은 피하세요 — 위험 신호

순서대로 하면 이렇습니다

1. 집을 보고 마음에 들면 — 등기부등본을 뗍니다 (소유자, 갑구 권리침해, 을구 근저당)
2. 건축물대장에서 위반건축물 표시를 봅니다
3. 공시가격 × 126%로 보증 가입 가능한 금액을 계산합니다
4. 다가구라면 확정일자 부여현황으로 앞선 세입자 보증금을 확인합니다
5. 계약 시 — 임대인 신원 확인, 납세증명서 요구, 특약 5개를 넣습니다
6. 계약 후 30일 이내 임대차 계약 신고를 합니다 (신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다)
7. 잔금 당일 아침 — 등기부등본을 다시 떼서 새 근저당이 없는지 봅니다
8. 잔금 지급 · 이사 · 당일 전입신고 · 확정일자
9. 다음 날 — 등기부등본을 한 번 더 뗍니다
10. 전세보증금반환보증에 가입합니다 (계약기간 1/2 경과 전, 빠를수록 좋습니다)

자주 묻는 질문

전세권 설정을 하면 더 안전한가요?

전세권은 등기를 하는 것이라 등기 접수 즉시 효력이 생깁니다. 대항력의 「다음 날」 문제가 없다는 게 장점입니다. 다만 임대인의 동의가 필요하고 등록면허세 등 비용이 들며, 대부분의 임대인이 꺼립니다. 현실적으로는 전입신고 + 확정일자 + 보증보험 조합이 더 널리 쓰입니다.

임대차 계약 신고는 꼭 해야 하나요?

보증금 6,000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약은 30일 이내 신고 의무가 있습니다. 무엇보다 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼서, 따로 주민센터에 갈 필요가 없어집니다. 안 할 이유가 없습니다.

집주인이 바뀌면 보증금은 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 상태라면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 승계합니다. 보증금을 돌려줄 사람이 새 주인으로 바뀌는 것뿐입니다. 문제는 대항력이 없는 상태에서 소유권이 넘어간 경우인데, 그래서 특약 4번(잔금일까지 소유권 이전 금지)이 필요합니다.

보증보험료는 누가 내나요?

원칙적으로 임차인이 냅니다. 다만 지자체와 국토교통부가 청년·신혼부부 등을 대상으로 보증료를 지원하는 사업을 운영하고 있으니, 거주지 시·군·구청에 확인해 보시는 게 좋습니다. 지원 대상과 금액은 매년 바뀝니다.

이미 계약했는데 불안합니다

잔금 전이라면 아직 늦지 않았습니다. 등기부등본과 납세증명서를 다시 확인하고, 보증보험 가입 가능 여부부터 조회해 보세요. 잔금까지 다 치른 상태라면 대항요건 유지를 최우선으로 하고, 임대인의 반환 지연 조짐이 보이면 계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 확실히 통지한 뒤 임차권등기명령을 준비하는 순서로 갑니다.

정리하면

전세사기를 막는 건 대단한 지식이 아니라 순서입니다. 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 사실 하나만 알아도, 왜 등기부등본을 잔금 당일에 다시 떼야 하는지, 왜 특약에 근저당 설정 금지를 넣어야 하는지가 전부 설명됩니다.

그리고 확인해야 할 것들은 대부분 임대인이 법적으로 제시할 의무가 있는 것들입니다. 요구하는 게 실례가 아니라, 요구하지 않는 게 손해입니다.

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